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王健林首度全面解密“輕”萬達：萬達正在挖一條更寬更深的護城河

來源：www.gaozhaoyy.com 發表時間：2015-04-22 作者：萬達商城 T | T

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?　　萬達是全球領先的不動產企業，2015年持有物業面積能做到世界規模最大。圍繞不動產的發展，萬達也延伸到其它許多產業。基于對房地產未來發展趨勢的分析，從去年開始萬達進行全面轉型。轉型方向從空間上看，要從國內企業發展成為跨國企業；從內容上看，要從以房地產為主的企業轉型為高科技服務業企業。今天我重點講萬達的核心企業——萬達商業地產的轉型。

萬達轉型輕資產

　　1、什么是重資產，什么是輕資產

　　什么是重資產？萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以“售”養“租”。萬達廣場建成后自己持有經營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產。

　　什么是輕資產？投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發，現在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產模式。

　　2、以輕資產為主

　　萬達商業地產的轉型方向要以輕資產為主。截至2014年，萬達已開業109個萬達廣場，今年還要再開業26個，屆時持有物業面積將超過2500萬平米。今年開業的萬達廣場全部是重資產，因為萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業的建設周期3年左右，今年計劃開業的項目都無法再改為輕資產。但是2016年萬達計劃開業50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產。

　　2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。萬達現在有9000多萬平方米的土地儲備，其中2000多萬平米規劃為萬達廣場等持有物業，還有7000萬平方米銷售物業。我們定了一個目標，5年內把這7000萬平米銷售物業消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產項目了。這意味著五年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似于酒店管理公司，完全輕資產化。

為何轉型輕資產？

　　萬達的重資產不是發展得不好，也不是沒有發展空間，中國的城市化還在進行，行業里模仿萬達者也是眾多。那為什么現在就要果斷轉向輕資產？

　　1、擴大競爭優勢

　　今年底萬達開業的廣場將達到135個，規模全球第一，足夠大。

　　如果我們沒有遠大目標，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對于有近14億人口的中國消費市場來說，我們的規模還是太小，要擴大競爭優勢，必須做得更大。重資產受制于房地產周期，市場火的時候房子賣得很好，現金回流很快，發展起來容易。但我們分析中國房地產已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去，今后房地產要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。由于萬達廣場有品牌，很多機構、個人都主動找萬達要求投資，萬達為什么不利用呢？現在有句名言：生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達要在五年之內做到足夠大，徹底排斥掉競爭對手，萬達是在挖更寬更深的護城河。

　　2、發展中小城市

　　一些分析師問我，萬達為什么不集中在一二線城市發展，三四線城市房價租金有那么高嗎？這是對不動產理解不深。不動產最核心的指標不是房價和單平方米租金高低，而是租金回報比，就是租金和投資的比例，一個項目每年收取的租金，扣除各種稅費后，除以項目投資來看回報率高低。如從租金回報比看，一二線城市項目甚至可能不如三四線城市項目，因為一二線城市項目地價更貴、投資更大。

　　重資產主要看房價，銷售利潤高才能投資，難以進入三四線城市發展。輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。萬達可以進入大量的三四線城市。三四線城市發展不動產的最大挑戰是招商難，一般企業根本不敢進去，因為招不上商。而商業資源豐富恰恰是萬達的最大優勢，我們有超過5000家簽了協議的合作商家，其中許多跟萬達是緊密合作伙伴，萬達走到哪他們就去哪。現在萬達不是招商，而是選商。萬達招商有個硬性規定，任何商家每年在萬達廣場的開店數不得超過當年開業萬達廣場總數的50%，去年又進一步下調至三分之一。這樣做一是為了防范風險，如果萬達開業500家店，超市等某類行業全部一個商家租賃，一旦它經營出現問題，風險就大了。二是防止內部腐敗，不能因為搞定某個萬達招商人員，個別商家就能無限制在萬達廣場開店，每個品牌我們都限定進入萬達廣場的數量。

　　三四線城市土地價格相對便宜，現在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經驗看，一個四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個大型萬達廣場，而且三四線城市的消費者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊，市區只有40萬人口，當時政府找萬達去投資，我們覺得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當地人在廊坊購物消費，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門，而且愿意拆遷市政府辦公區給我們建萬達廣場。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬達廣場開業后效果出乎意料，現在平均每天客流5萬人次，相當于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬州，當地政府也是拿出最好地塊，多次找我們去投資萬達廣場。搞發展的同志都反對，說全城區也就40萬人，而且是經濟落后地區，開業后怎么保證客流。后來我說，實在不行就當扶貧吧，還是投資了。但萬萬沒想到，萬州萬達廣場開業竟然創造了萬達廣場至今為止開業的客流記錄——開業頭三天客流超過110萬人次，這意味著頭三天當地每個人都去逛了好幾遍，現在仍然保持每天5至6萬人次的客流，經營狀況非常好。

　　我們從實踐中體會到，現在中國的商業地產投資處于失衡狀態，集中于大城市，局部已經過熱，但對三線城市和城區人口多的四線城市來說，投資非常稀缺，許多地方不要說大型綜合體，連一個多廳電影院都沒有。僅從萬達院線的收入數據分析，70%以上的增長來自三四線城市，盡管客單價稍低，但人口總量大，消費忠誠度高，容易形成萬達廣場商業單中心，而且投資回報率并不低于大城市。這就是萬達發展的好機會。

　　3、產生邊際效益

　　萬達做輕資產是為了加快發展步伐。萬達現在一年開業26個廣場、新增500萬平米左右的持有面積，在全世界都是空前甚至絕后。從國際經驗看，不動產發展和城市化進程密不可分。一個國家城市化的關鍵進程只有二、三十年，一旦城市化進程結束，大規模發展機會就沒有了。萬達遇到了中國城市化快速推進的歷史絕好機會，同時因為自己做好了準備，才把握住這個機會。我們還要繼續加大力度，盡快把中國的大中小城市都發展到位。從財務上看，輕資產回報也很好，兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當于一個重資產店。假設一個標準的輕資產店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億租金，萬達可以分到7000萬租金。一個標準的重資產店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務利潤兩者收入基本相當。

　　更重要的是，輕資產快速擴大規模，還能產生邊際效應。拿深交所上市的萬達院線來說，它的影城多數開在萬達廣場里，萬達商業地產發展速度快，院線發展速度就快。萬達正在做寶貝王，這是中國第一個綜合性的兒童娛樂項目，把兒童游樂、教育培訓、美食、零售集于一體。之所以萬達要做兒童業態，因為萬達廣場如果沒有兒童業態，服務的年齡段就有斷層。我們統計過，兒童業態能為廣場帶來超過兩位數的客流增長。為什么自己做，因為找不到能跟上萬達速度的合作伙伴。國內的兒童業態商家，要么只做兒童游樂，要么只做兒童零售，沒有綜合性的企業。我們去國外找，歐洲、日本、韓國的公司都談過，都不敢進中國市場，即使進也不敢干那么快，一年開一個兩個，根本滿足不了我們發展的需要，所以萬達下決心自己做。萬達兒童娛樂公司去年成立，第一年就開業9家店，如果按照萬達廣場的發展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業。萬達廣場數量擴大，還能為萬達做O2O、互聯網金融等帶來更多資源。

怎樣做好輕資產？有四點不得不看

　　1、建立輕資產標準模塊

　　重資產模式下，萬達商業地產考核地方公司主要看利潤；到各地發展，主要看房價。輕資產模式的考核目標發生變化，主要看成本和租金。萬達全國發展二十幾年，做過幾百個項目，對全國各地的建造成本心中有數。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時間，建立ABCD四個版本的輕資產成本標準。南方地質條件好的地方與軟基礎的地方有不同的成本標準，北方也根據地質條件好壞形成兩個成本標準。

　　過去發展萬達廣場主要由發展部門牽頭，他們負責到各地談項目，項目資料談回來，公司成本部會對成本、利潤進行審核，兩個部門還要進行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批。現在的輕資產項目做不做主要由商業管理公司決定，就是看租金。商業管理公司是萬達廣場的管理者，他來測算租金，一定會保守測算，所以我們要求商業地產研究部也建立一套各地租金測算模型，進行獨立測算，如果兩個部門的測算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產投資標準模塊。

　　2、工程管理重大改革

　　為加快發展輕資產，萬達的工程管理模式也進行重大改革。過去的工程管理，從招標、預算到決算，過程復雜，費時耗力。萬達實施輕資產后一年計劃開業50個項目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個重大創新。萬達和長期合作的中建系統四家公司一起，共同制定出不同地區四個版本的萬達廣場工程造價標準。萬達按照標準給施工單位費用，施工單位按照標準進行建造，按時實施交鑰匙工程，萬達只需監督工程質量，不用再自己招分包單位。發達國家工程建設都是交鑰匙工程，投資是投資，建設是建設，管理是管理，專業化細分程度高。中國房地產企業全能，從投資、買地、設計、建設全部自己干，這是中國目前發展階段決定的。

　　實施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個萬達廣場，項目公司要六七十人，現在人數減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實現雙贏。實施交鑰匙工程后，工程建設單位成為真正的總包，過去他們只負責土建，最多只占工程造價的50%，外墻、內裝、機電等是萬達招標。現在總包自己去招分包，不僅所有收入算他的，他還可以收取分包一定的管理費，利潤也提高了，所以交鑰匙工程受到戰略伙伴的極大歡迎。對于萬達，也可以徹底防止工程招標腐敗。當然，所有分包單位必須從萬達品牌庫中選擇。

　　3、商業管理實現信息化

　　萬達發展這么快，很多人擔心會不會翻車？輕資產模式推出后，工程管理的活少了，但商業管理的任務加重了，現在一年開業二十多家廣場，到明年一下翻倍怎么跟得上？商業管理就成為萬達能不能安全走下去的核心。

　　全國這么多萬達廣場，光靠人管不過來，萬達已實現高度的信息化管理。萬達創新研發出一套慧云商業管理系統，2013年試行，2014年正式在全國萬達廣場推行。慧云把萬達廣場的消防管理、機電管理、節能管理、運營管理等16個子系統集成到一個智能平臺上，一張電腦屏就可以掌控全局。過去這些系統分散管理，消防是消防、機電是機電，一個20萬平米的商業中心，地下好幾個監控室，要用幾十個人。現在只要一個控制室，因為計算機管理，值班的人都是工程師，人員素質也提高了。

　　慧云系統的推行保障了萬達商業管理的快速發展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎么保證電路安全，過去萬達的解決辦法，一是所有電線電纜只用全國排名前三的品牌，因為質量相對可靠；其次嚴防死守，加大巡查力度。但仍無法完全避免出現電路安全事故，我們也有這方面的教訓。現在萬達采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個地方的溫度超出正常范圍，系統就會自動報警。問題出在哪里，馬上就能找到。

　　萬達廣場的一大特點是餐飲商家多，一個廣場有三四十家餐飲，我在十年前講過，萬達廣場旺不是賣出來的，是吃出來的。餐飲需要用火，火災隱患也最多。萬達就與國家消防部門聯合研發了一套廚房自動滅火系統，現已在全球申請專利。這套系統可以自動感知廚房溫度，一旦超過警戒值，電腦就會自動切斷廚房燃氣；溫度再上升到一定程度，自動噴淋滅火系統就會啟動，最大限度防止火災發生。

　　商業管理信息化不僅支撐了萬達商業管理的運營，保障了安全，而且也減低了管理成本。過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員，現在只需要80人，減少40%。

　　4、建立輕資產融資管道

　　萬達做輕資產，錢從哪來？

　　一是外部管道，像基金、保險等機構投資者，現在已簽訂有約束力的項目25個，如果萬達需要，很快就可以簽百個以上的項目。二是建立內部融資管道。萬達成立了自己的電子商務公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財產品，下個月就會推出來，采用眾籌方式為萬達廣場輕資產融資。萬達的理財產品真正投向實體，能產生真實回報。我們計劃每年給投資者6%左右的現金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。萬達廣場處置有兩種方法，資本化或賣掉。

　　中國正在試點REITS，目前好幾個城市在試點，萬達這個理財產品就是準REITS。即使屆時不做REITS，5年后廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個金融改革試驗區談好，設立一個權證交易平臺，也找了做市商。買我們的理財產品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。萬達的理財產品如果推行成功，就能解決輕資產項目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。

　　萬達商業地產轉向輕資產，不是大家想象的那樣忽然華麗轉身，而是一步步做出來的，從建造的成本標準模塊、交鑰匙工程、信息化的商業管理到建立融資管道，已經折騰一年多，只是現在消息發布出來。

輕資產戰略目標

　　萬達的輕資產有兩個戰略目標：

　　一是2020年開業400個至500個萬達廣場。原來重資產模式我們給自己定的目標是到2020年開業240個至250個廣場，現在數量將近翻番。萬達到2025年爭取開業1000個萬達廣場。大家可能不太敢相信，5年以后萬達一年能開業100個？以萬達現在特別是5年后的執行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現實。

　　二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個公司凈利潤的三分之二來自于房地產之外，這個公司就不能再叫房地產公司，所以我們也有打算，將來萬達商業地產股份有限公司可能去掉“地產”二字，變成萬達商業投資公司或商業投資管理公司，去房地產化，也實現萬達商業地產的全面轉型。

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