?認識黃怒波許久，這卻是我第一次來到他的辦公室。在這座位于北京動物園附近的中坤大廈16層里，健身房、起居室、書房、露天花園，所有滿足黃怒波需要的功能，一應俱全。作為地產界大佬，黃怒波的于1995年創始成立了中坤投資集團，歷經十余年，已成長為在地產、度假產業頗具影響的大型民企。作為在中國房地產市場化改革后，順應投資大潮，獲利頗豐的民企，黃怒波至今直言當年趕上了好時候。
反觀當下，2014年1-5月，全國商品房銷售面積同比下降7.8%，銷售額同比下降8.5%。談及房地產走勢與投資持有前景，用黃怒波現在的話說，“當年吃下去的，早晚都要吐出來。”
?
中坤投資集團有限公司董事長黃怒波
這屆政府沒法再放水了再放水還是飲鴆解渴
鳳凰財經：但現在好象觀察商業地產遇到了一個挺大的問題，也在轉型期是嗎？
黃怒波：中國的地產行業一定會發生巨大的變化，這個巨大的變化大家一直在說狼來了，現在我看這個狼是真的來了，這次真的來了。
鳳凰財經：表現在哪兒？
黃怒波：我覺得這屆政府沒法再放水了，如果再放水這個經濟還是飲鴆解渴，四萬個億，毫無理由，它怎么回收？你帶來的肯定是價格上漲，首先反映到房地產上，對吧，你這次這個經濟如果再這么放，那下一步不就崩潰了嗎？反腐，會帶來房價的下降，為什么呢？因為現在大量的官員、國企腐敗分子手里控制主要資產都是房地產，這個帶來了不公平，房地產變成了投資了，投機了，變成了藏這個臟錢了，真正需要房子的人被拉高買不起，這是中國一個大的問題。所以中國的房地產是個畸形的發展，一個特殊的時期，所以這次轉型就到了，土地財政一定會拿掉，所以一系列的決定房地產行業率先回歸，我叫回歸到理性。
回歸到房地產行業比如就是正常的行業，不可能有暴力，就是這個行業的準入越來越寬，你能拿地我也能拿，再一個你拿的多的房子你稅就多，他要算賬，再政府現在的保障房，這個就把基本上的住房問題讓人人有房住的問題能解決了，我覺得這十年內這屆政府能把這個問題解決掉。
房地產不會崩盤但靠房子賺錢的時代過去了
鳳凰財經：如果從現象來觀察的話你覺得會出現哪些現象？比如說上一期我們采訪了福耀玻璃的董事長曹德旺，他有一個跨界的觀點，他說中國的房地產崩盤是遲早的問題。
黃怒波：不存在崩盤，第一，中國的房地產按揭的比例高，都是30%的首付款，中國的就業率還是可以，美國出問題是他只要就業率，失業率一高，他要零首付，他立刻付不起房款；第二，中國畢竟城市化才剛剛開始，這個我覺得暴利不可能，但是崩盤絕對做不到；第三個問題，北京市保障房的條例，這是立法，他要做到了，基本把北京要求五年十年以上的北京納稅的人口都能解決掉住房，然后這個富人的房子他最后也會再推向市場，為什么？在中國你下一步房產稅只要一出來，不動產條例只要一出來大家不再拿這么多房子，那只有低價賣，現在不是二手房價格都在下來嗎，你下一步還在下，下也不一定意味著崩盤呢，你本來就不該那么高。
鳳凰財經：但是不管怎么說想指著房子掙錢是沒戲了。
黃怒波：這個時代過去了，如果地產商如果不提早轉型的話，下一步挺麻煩的。
鳳凰財經：實體經濟，你覺得會糟糕到什么程度？
黃怒波：肯定這么多年沒有過的糟糕，因為這個強刺激政策的后遺癥在逐漸出現，鈔票太多了，收不回去，然后傳統的消費模式都變了，比如房地產不能拉動了，商業不能拉動了，新的消費模式沒出來，你看，這個傳統的所有能源行業都不行了，外貿也不行了，新的消費模式在哪兒？城鎮化沒形成，動力從哪里來？這兩三年是很痛苦的過渡。
鳳凰財經：很痛苦的過程，但是反過來講，在大的轉型期，也是大的機會誕生的時候，就是說原來你們這些老一輩的土豪，可能慢慢地不行了。
黃怒波：都得淘汰，新的這一代人會起來，他們主要以一個互聯網時代的企業家起來了，傳統的這些土豪們都已經成為一個歷史了，一定會成為歷史，但都很優秀，這一代人會留下記憶。
從開始面臨電商的沖擊，到傳統零售模式的動搖，商業地產為之安身立命的基座，正被互聯網的商業需求所迅速蠶食。懸而未決的馬云王健林之賭，在旁觀者眼中也漸漸清晰了答案。轉型何去？既有何從？解析傳統商業地產轉型的路徑與承受的陣痛，在黃怒波與他的中坤集團身上，也可以找到生動的案例詮釋。
零售業商業模式被電商顛覆持有大量物業是災難
鳳凰財經：其實說到商業地產的時候前兩年大家有一個觀點就是說隨著資產的不斷的上漲，持有性的物業會是一個很好的前景。
黃怒波：原來我的一個戰略夢想我的旅游地產持有1千萬平方米不賣，商業地產持有1千萬平方米不賣，為什么，你看中國經濟漲的這么快，這個中國經濟上漲的時候所有的資產價格在上漲，怎么著認為也超過你的財富成本就是利息，但你哪想得到，一個大的行業變化大了，就是傳統的零售業商業模式被電商沖擊了，這是致命的，你原來一鋪富三代，你現在試試那個鋪面空著怎么富三代，為什么呢？因為根本不用再開鋪子了，我就有一個電商一個淘寶就可以了，電商就這幾年而且是殺傷力太強了，所以這個時候持有大量的物業就變成了災難，所有的傳統的賣衣服的鋪子都不可能掙錢了，網購就夠了。
所以所謂的一分錢難倒英雄好漢，我們其實有十幾億的現金的話就把今年這個關能挺過去，但是到后來結局就是我們跟債務人談判，絕大部分都不錯商戶也絕大部分都支持也清場了，現在改寫字樓到年底改完，但是也有的人他這個時候就要價了，那你也不敢做，要答應你了別的人怎么辦？所有的人就是價格上去了，就得重租。就有人說那我走司法程序，我就讓你上黑名單，失信人名單，那我也沒有別的辦法。
民企的悲劇在于只能是機會主義者
黃怒波：整個民營企業在經歷一個生理過程，什么叫生理，心理過程要適應這種生死之關，生理是你過去民企是機會主義者，哪塊骨頭掉下來你也得去搶，比如原來搶水泥對吧，搶鋼鐵搶煤炭你不是后來都得吐嗎？所以當初以為民企搶到肚子里再說我再慢慢消化，因為不知道明天有沒有機會，這是中國民企的悲慘處境，永遠只要有一點縫趕快搶，中國的民企就是這么發展的，馬云搶對了，搶上電商了，那個行業現在沒有大的國企進來，要進來也挺麻煩。
中國經濟還有兩三年困難期絕大多數地產商要倒掉
黃怒波：地產商也開始完蛋了，所以如果說轉型的好的，你就能撐過去不餓死，如果不好的這次，我覺得這次大多數地產商都過不去吧。
鳳凰財經：怎么講，大多數的地產商都會倒掉嗎？
黃怒波：不光這個民企吧，這次很難過得去，因為中國的經濟還有兩三年的困難期。
鳳凰財經：就是大多數民企你覺得都會倒掉。
黃怒波：我認為都應該是差不多，都應該歸零。因為地產這個行業資金很密集要求周轉的速度要快，但是現在整個是不是一個限購能解開的問題，是你貸款整個金融政策的問題，整個金融界已經把地產劃到了一個限貸行業危險的行業里，一系列的不確定性，全都趕在這個時候，好日子的時候什么都好，壞日子的時候厄運都來了。目前當下持資太多的，尤其拿地王的，肯定逃不過去，都得吐出來。
鳳凰財經：那你總的來做一個判斷的話，是不是說股權跟債權一起轉的話是你主動不想玩兒商業地產的游戲了還是沒辦法只能撤退了。
黃怒波：這個行業肯定是被電商代替的，所以從商業地產上從商業設施上是不能再持有了，如果持有適度的寫字樓是可以的，酒店式公寓可以，但是商場尤其高端的奢侈品全都完蛋。
鳳凰財經：你說到這兒，我想到了馬云和王健林打的那個賭。
黃怒波：馬云一定是贏的。整個世界的游戲規則改變了。
現在，黃怒波依舊每天堅持一個小時的健身訓練。他對我說，今天嘗試120公斤的臥推，盡管吃力，也要讓自己挺下去。而近期一個有關中坤集團的熱點事件，似乎暗合著黃怒波的這種承壓狀態。2014年9月初，媒體爆出，中坤集團下屬京黟公司，在安徽陷入一起改變銀行貸款用途的事件當中。中國銀監會黃山監管分局已展開調查，并約談了包括總裁焦青在內的中坤多位高管。而在此之前，侵占黃山飲用水源地的糾紛，依舊余波未定。
企業做旅游產業有大量不確定性你得面對它
鳳凰財經：最近您在黃山景區也有一些風波，我們看到有一些報道，關于水源地的問題，關于貸款的問題，您想回應一下嗎？
黃怒波：2004年我們在宏村外面一個水庫，我們看了一下這個環境很好，把它做個度假酒店，誰都說好，這地方怎么被你們看上，看上變得這么美，那時候政府一套手續是齊全的就批準我們建賓館。
鳳凰財經：包括環評在內。
黃怒波：必須通過環評，所有都通過了。但建起來以后，運營以后，到2009年的時候，當地出現了大旱，好多年沒見過的旱情，那個時候水源地就變得突出了，那個時候政府也沒辦法，我們也理解，就把這個水庫改成水源地了，這下帶來很多的后患，就是我的項目都建完了，就跟一個孩子我結婚你都給我結婚怔了，孩子生出來了，你突然又把結婚證走了或者宣布無效了，它就帶來好多的麻煩。我們有一個總裁在那兒，當時他在執行這些事，遇到這種情況也沒有報告，所以到現在提出這些問題，但是反過來對我們提高水源地的保護意識，企業做一個旅游產業大量的不確定性，你就得面對它。
鳳凰財經：這沒有契約精神了。
黃怒波：所以這是民營經濟發展很大一個困難，你說我去起訴政府嗎？我也做不到，人家政府新的領導也很著急，說怎么能出這樣的事呢？現在再想辦法再等明年再把指標調回來，這樣的事太多。
然而，一波未平一波又起。目前在“全國法院被執行人信息查詢”平臺上顯示，中坤集團已被最高法院列入“失信被執行人名單”，中坤集團及其下屬企業作為被執行人的共有超過6億人民幣標的金額的案件正在執行當中。
我們實打實地把錢投到了該投的地方
鳳凰財經：其實說到黃山宏村這件事，除了水源地的風波之外，好象貸款上有些糾紛？
黃怒波：我們做企業當然先不說我們自己沒問題了，但總體來看，第一，我們確實是這個錢先投進來的，有一部分要還回去，第二部分呢，我們在當地所有的投資，大大的大余貸款，就是實打實把錢都投到這兒。但問題就出在另外一個故事上，就是民企的反腐的問題。
近年來，隨著民營企業的日益擴張，反腐成了許多知名企業自清頑疾的選擇，從阿里巴巴轟轟烈烈的網內自查、“美的”清理“職務腐敗”，直至近期的華為自查商業賄賂，并將涉嫌腐敗的4名員工移交司法處理，此類非大型國企的“腐敗門”愈演愈烈。而對于歷經數次員工背叛故事的黃怒波看來，腐敗的根源并非僅靠制度約束的缺陷那么簡單。
民企腐敗更嚴重大家都認為不貪白不貪
黃怒波：這個反腐現在看來不是一個中共執政黨的事，也不是國家，你不光是官員反腐，國企反腐，應該是全民反腐，比如說政府權力過大所帶來的腐敗問題，尋租的空間大，國企資源又壟斷得太大，壟斷到后來，他們認為我們就是共和國的長子、次子、孫子，我們可以任意花我們家的錢。但是民營企業逃不過去，甚至說腐敗更嚴重，比如說最近你看幾個大企業，華為，都在反腐，其實好多企業，像聯想，好多年前一直在做這個問題，為什么？在民企可能道德感更差，他認為這個企業是你老板的，我不貪白不貪你。
我們遇到這個高管，在黃山本地這個高管，這個高管呢，進來了好多年，一進來就出經濟問題，幾年前就處理過他。那比如貸款的問題，整個他在那兒作主，財務所有的手續都是他在辦。但是在2012年的時候發現他很大的經濟問題，后來控制不了他了，連我去了都得看他的臉色，他一個重大的受賄問題，一下問人施工單位要了30萬，那不得不免他。但你想罷免他的時候，你才發現原來他做的那些事，現在卻都變成他的舉報材料了。你看這個報道里就說是知情人舉報。那當然這幾天我們實在沒有辦法，我們也跟各方商量，就把他一些受賄、非法侵占的事實材料進行舉證，目前公安局正在對此進行調查。
鳳凰財經：我們對于公司的管理來講，尤其是對于高管，這些地方的旅游產業的負責人來講，我們不能說指望他用道德的方式來約束自己。
黃怒波：道德沒有用。
鳳凰財經：我覺得肯定是要依靠一些制度性的約束對吧。
司法對民企腐敗報案態度很模糊能不弄就不弄
黃怒波：挺難的，你弄得很嚴，天天又不干活了，你比如說你一萬塊錢以上都得報我批，不能拿現金，他干嗎，他天天給你報，我什么也不干。所以我認為下一步中央肯定要支持在民企全面反腐，這個反腐可能會從財務制度上，稅務制度上，司法上，你像這樣的人，那我舉報了，非法侵占，你公安部門、檢查部門、法院部門就得積極支持，你不應該說是個民企的事，可有可無，一聽是國企，資產流失，這了不得。
整個國家在司法體系支持上對民企反腐要支持，你往往對民企的報案、立案就很模糊，能不弄就不弄。再一個從社會提高認識上，不能說活該，不貪那些土豪老板的干嗎呢，他們活該。
鳳凰財經：我覺得好多人都會這么想的。
黃怒波：沒準兒你也這么想，很多民企現在都到了不得不反的地步，中國的改革下一步往下走，缺了民企的行業轉型、經濟轉型和內部改革、機制改革是成功不了的這要提高企業的高度的重視，就這個行業不能允許職業經理人態度沒有，道德太低下。
鳳凰財經：所以其實到今天很多民企的老板都是不信任職業經理人的。
黃怒波：我覺得所有人他都不會信任，你像一些上市公司會好一些，因為公眾監督嘛，沒上市的公司民企的問題蠻大的，你像我。已經影響到整個企業的經營了，或者影響到行業的形象了。
鳳凰財經：無論是仇官還是仇富都是一種很強烈的心理，包括打土豪分田地的群眾基礎到今天依舊是廣泛存在的。
登山是為了活著回來做企業是為了活下去
黃怒波：所以我跟你講，這就是民企的悲哀，這也是我做了這么多年企業心里的一個糾結，我一方面是個詩人，一方面又是個土豪，那我的悲哀在哪兒？我每一步都是這么打拼過來的，但每一步面臨的不確定性。哪個錢不是血汗錢？反過來你遇到社會是什么樣的？你心里挺悲哀的，覺得人生不過如此，后來理解了，人生不過是，就像登山，登頂是為了活著回來，做企業是為了活下去，就這樣，反過來一個社會都變成這么問問題，中國經濟再富有什么用？
你再富，你再是個土豪，你心里不痛快，你心里沒有安全的底線，這個社會是有問題的，然后你把道德觀全部都混淆，比如說小偷偷了官員，大家拍手稱快，比如說明星吸了毒，大家還替他說情，比如說天天在賭場，沒人譴責，比如說貪了土豪貪了民企的錢反腐，你誰去那么恨民企的腐敗分子？這個社會保證都是拍巴掌，說該貪該弄他，所以你說這社會正常的還是畸形的，如果一個畸形的社會，你達到了世界經濟第一有什么意義？
進入2014年，由于經濟下行風險仍較大，外加近兩年不斷新冒出的不良資產，銀行逐漸加強風控手段。信貸結構上傾斜大型國有企業，而民營企業和中小企業的貸款審批更加嚴格，這種惜貸謹慎尤其體現在地產項目中。中坤集團旗下的北京大鐘寺項目，也因銀行不愿提供十幾億的貸款，使得黃怒波無奈出讓該項目的股權與債權，從而與自己一手培育起來的優質項目失之交臂。
銀行現在對民營企業一律不貸款
黃怒波：惜貸對這個民企殺傷太大了，太大了，其實大部分企業就靠那么一口氣。
鳳凰財經：挺可惜的，但是我覺得還好，就是至少你們還能改寫字樓，有些連改都改不了。
黃怒波：你說的至少我還有個旅游產業了，我要沒有怎么辦，我只能跳樓了。
鳳凰財經：但是其實你剛才也說了，就差那半口氣就十幾個億的現金就能挺過去，為什么銀行就不愿意給你貸款呢？
黃怒波：銀行現在是這樣對民營企業他一律是不貸款的，他只收款，他是這個幫富不幫貧的，他絕不做雪里送炭，再一個中國的銀行業實際畸形的，你看他銀行業能夠獲得的利益超過中國的所有企業的利潤的一大半以上。給國企他如果說給錯了，他沒責任，但是給民企這個人要承擔終生的責任，所以在這個時候大家寧可不干事我也不給你，所以在這個時候其實你向著我們來說給我們十幾個億的貸款，我就能把銀行的正常利息支付，我就能撐到明年的三四月份收個六個億就過來了，但是好多銀行說對不起，你們太好了說這個前景很好但是因為是民企，政府也說太遺憾了你是民企我沒法幫你，要是他的企業他就給你想辦法擔保調點錢。
鳳凰財經：對，國家一注資一大筆。
黃怒波：所以中國的民營企業就這么個處境，每次金融危機每一次轉型都是洗牌的階段。
我能掙來這么多財富不要了又如何
鳳凰財經：你剛才提到跳樓，你真的想過嗎？
黃怒波：絕不，從來沒有過，我蹲頂是想著怎么趕快活著下來，沒有想算了，坐上面不下來，這我絕不會。我一生不會的，人生沒那么可怕，我能掙來這么多財富，我不要了又如何，所以你這么去想，經歷這么多，你的承受能力極強，但人生就覺得有意思，你覺得我每天不是成功就是失敗。
鳳凰財經：但是為什么你看這輪經濟大潮退去的時候，好多跑路的民營企業甚至有跳樓的，也有。他們還是想不開嗎？
黃怒波：這也是個市場的一個悲哀，這也不是想不開，這就是對債務的壓力，所以你看國企的跳樓是貪腐，民營企業的跳樓是因為經濟壓力，一個民營企業最后拿命來負責，我的失敗的結局，是以生命來做答案的，國企誰養？哪有說，你看好幾個企業敗了幾百個億，高管照樣不是漲級別工資嗎？誰跳樓了？財富是個過程，我能掙首富，我也能做一個潦倒的人，財富的戲劇化就是這樣。所有人都是信仰金錢，但金錢真拿到之后，就特別無聊。
》》》
總裁問答
鳳凰財經：這位叫做相信自我的朋友，請問你現在的小微生意問題怎么堅持？
黃怒波：這個我建議他不要做實體，絕沒有出路，我建議他改到網上。
鳳凰財經：這位郭峰的朋友問，中國的住宅地產和商業地產是否已經接近飽和了呢？
黃怒波：第一肯定飽和，因為中國人擁有住房率，全世界最高，第二個問題，就是中國的人口結構在發生變化，下一步要用不動產條例、房產稅一系列來調控的時候，你的房子變成投機和投資的都不可能了。第三個問題就是關于商業地產，電商進來了，所以商業地產這個按傳統的零售模式，肯定沒出路，你拿到的房子的物業，是你的負擔。
鳳凰財經：這位朋友問到，您怎么評價現在的美國股市和樓市的表現以及中國股市和樓市的對比。
黃怒波：我對股市不了解，但是美國的經濟不錯，總體看美國的股市樓市，它會比較平穩，不會再出現兩房的那個時代了，因為那是金融街失控的問題，中國的股市我不太了解，但是我覺得會有很大的問題，主要看中國經濟，但是目前中國的經濟，我認為會兩到三年的困難期，如果實體經濟不行的時候，你的股市也不會好。
鳳凰財經：這位朋友問到，叫御清風，他說創業的本質是賭未來，如何判斷我們看到的是貨真價實的城市，而不是虛無的海市蜃樓？
黃怒波：你要做跟一個國家經濟發展成正比的一個企業。
鳳凰財經：我覺得其實某種程度上，中坤還是幸運的，因為幸虧有個旅游地產。
黃怒波：幸虧有個旅游地產，要不這次真死無葬身之地了。你不信看吧，很多的住宅產業怎么轉？它一定很大的問題。
鳳凰財經：如果可以參政，你會參政嗎？
黃怒波：絕不參政，做政客多沒意思，天天得撒謊，胡說八道，做企業，我成和敗是自己的，我可以拿命來抵，這讓我自豪，我也不需要說什么話，討好什么人，成就是爺，敗就是賊，就是贓唄，那能怎么辦？
鳳凰財經：估計是您的游客，他說宏村這個項目總共賺了多少錢？問票價為什么那么高？
黃怒波：宏村這么說吧，到現在為止沒收回投資，票價高呢，我不知道，我不認為它算很高，但是它因為票價的一大部分分給老百姓的，它可不是我一個企業拿走。
