?上海五星級酒店的平均單房收益8年縮水50%，業(yè)績不佳引發(fā)中方業(yè)主和外資管理方矛盾。頻繁的“分手”事件以及五星級酒店的客房價格持續(xù)下滑等跡象表明，跨國酒店集團在中國一路長歌的局面或?qū)⒈淮蚱啤?/span>
????近日，張小姐路過上海東方明珠時發(fā)現(xiàn)，附近開業(yè)僅3年左右的五星級酒店――新天哈瓦那大酒店已經(jīng)隨著管理方的改變而更名為上海凱賓斯基大酒店。此前，上海龍之夢麗晶大酒店和上海浦西洲際酒店等也發(fā)生了業(yè)主方和管理方的“分手”事件。
????雖然目前中國平均每四天就有一家國際品牌酒店開業(yè)，但頻繁的“分手”事件以及五星級酒店的客房價格持續(xù)下滑等跡象表明，跨國酒店集團在中國一路長歌的局面或?qū)⒈淮蚱疲袊咝羌壘频晔袌龅母偁帉⒏叞谉峄?span lang="EN-US">
????案例
????記者昨日從上海凱賓斯基大酒店方面得到證實，酒店的業(yè)主方上海新天舜華有限公司已經(jīng)在
????而公開資料顯示，該酒店的前任管理方則是西班牙最大酒店集團MELIA。對于更換酒店管理方的原因，新天舜華方面不愿做出回應(yīng)。
????記者在采訪中了解到，在近年與業(yè)主方發(fā)生“分手”事件的外資酒店集團中，數(shù)量比較多的是洲際酒店集團。根據(jù)不完全統(tǒng)計，從2010年至今，因各種原因與洲際酒店集團不再合作的酒店數(shù)量至少有6家。
????華美酒店顧問機構(gòu)首席知識官趙煥焱認(rèn)為，在所有跨國酒店管理集團里，洲際在華擴張速度最快，雖然解約的酒店數(shù)量較多，但從比例來看，也屬正常。
????原因
????酒店業(yè)績不佳管理費居高不下
????對于頻頻發(fā)生的高星級酒店撤牌事件，趙煥焱認(rèn)為，酒店業(yè)績表現(xiàn)不佳，而管理費又居高不下，成為引爆業(yè)主方和管理方之間矛盾的“地雷”。
????據(jù)了解，衡量酒店收益最關(guān)鍵的指標(biāo)是RevPAR(單房收益)，即每間可借出客房產(chǎn)生的平均實際營業(yè)收入(一般以平均房價乘以平均出租率來計算)。華美酒店顧問機構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年一季度，上海57家五星級酒店的平均房價為912.01元，平均出租率為52.63，RevPAR為479.99元。
????中國旅游飯店業(yè)協(xié)會發(fā)布的今年一季度酒店業(yè)績數(shù)據(jù)也顯示，五星級飯店平均出租率為47.66%，同比下降6.08%;平均房價為601元，同比降低了16元;單房收益為295元，比去年一季度下降了50元。
????高星級酒店供過于求
????據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在華發(fā)展的跨國酒店集團中，除了香格里拉和半島酒店，其他大部分采取的是輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，就是由中方業(yè)主方投資興建酒店，外資酒店集團對其輸出管理，收取管理費以獲利。據(jù)透露，外資酒店集團收取的費用包括基本管理費、獎勵管理費、培訓(xùn)費、市場營銷費、預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)費、外方人員工資及福利等，每年為1500萬至3000萬元不等。在這種模式下，業(yè)主方承擔(dān)了較大的投資壓力和虧損風(fēng)險。
????“2005年，上海當(dāng)時只有25家五星級酒店，RevPAR是984.73元，而在8年后，酒店的客房單價雖然漲了0.5倍，但由于出租率的大幅下降，酒店的RevPAR出現(xiàn)明顯的下降”，趙煥焱認(rèn)為，高星級酒店供過于求的情況在上海表現(xiàn)得更為嚴(yán)重，受投資回報周期影響，五星級酒店有財務(wù)虧損是正常的，但目前在上海，有的五星級酒店甚至出現(xiàn)經(jīng)營虧損。
????出路
????向二、三線城市擴張
????行業(yè)的種種低迷現(xiàn)狀并沒有抑制五星級酒店在中國的快速增長。據(jù)中國旅游飯店協(xié)會的報告，目前中國平均每四天就有一家國際品牌酒店開業(yè)。
????邁點旅游研究院研究員皇甫寧認(rèn)為，一些外資酒店集團正由一線城市爭相進入二、三線城市，掀起了新一輪的圈地運動。
????某跨國酒店集團有關(guān)負(fù)責(zé)人就對本報記者直言，在中國的快速發(fā)展是市場和業(yè)主的需求。洲際方面也曾多次公開表示，計劃在未來3至5年內(nèi)，從目前的70多個城市擴張到100多個中國城市，在華管理酒店的規(guī)模翻一番。喜達屋今年平均每隔20天就有一家新酒店在中國開業(yè)，其有關(guān)負(fù)責(zé)人并不認(rèn)為中國中高端酒店市場已經(jīng)飽和。而凱賓斯基中國區(qū)總裁邁克爾?漢斯樂在接受記者采訪時強調(diào)：“凱賓斯基當(dāng)然要追求在中國的發(fā)展，但不會追求數(shù)量，甚至在數(shù)量上還會有所限制，不會超過25至30家。”
????中方業(yè)主試水酒店管理
????記者注意到，不少中方業(yè)主開始嘗試自行管理酒店，包括綠地和萬達。綠地在2012年成立酒店管理公司，推出兩個高端自有品牌“鉑瑞”和“鉑驪”，并與西班牙MELIA酒店集團就雙方在中歐多地自有資產(chǎn)高星級酒店經(jīng)營權(quán)置換方面達成合作協(xié)議;餐飲企業(yè)小南國也在去年以自創(chuàng)品牌在上海開設(shè)其第一家豪華酒店。
????綠地和萬達在過去一直是外資酒店集團在中國的重要合作伙伴，他們的“轉(zhuǎn)身”直接意味著外資酒店集團可以選擇的合作伙伴減少了。
????上海衡山集團飯店管理公司總經(jīng)理陸榮華表示，綠地進軍酒店管理業(yè)，更重要的是發(fā)出了一個信號――本土高端品牌正在崛起。他認(rèn)為，以往只有衡山、錦江等少數(shù)公司在做中國自己的高端酒店品牌，大多高星級酒店都貼著外資品牌，但隨著目前國內(nèi)商旅市場的日益擴大，中國酒店公司有開拓自主品牌的巨大商機，外資酒店集團在中國一路長歌的局面或?qū)⒈淮蚱啤?span lang="EN-US">
????近年發(fā)生的部分撤牌事件
????(根據(jù)公開資料整理)
????2009年年初上海龍之夢麗晶酒店撤牌，業(yè)主方長峰房地產(chǎn)自行管理
????2009年廈門索菲特大酒店提前終止與法國雅高酒店管理集團的管理合約
????2011年年初萬豪酒店不再管理北京金域萬豪酒店
????2010年至2011年武漢天安假日酒店、北京麗都假日飯店、深圳威尼斯皇冠假日酒店先后和洲際酒店管理集團解約
????2011年8月海南亞龍灣華宇皇冠假日酒店終止與洲際集團合作，自己接管經(jīng)營
????2011年8月東莞富盈假日酒店與洲際集團解約
????2012年9月洲際集團停止對原上海浦西洲際酒店的管理
????2013年1月上海紅樓國際大酒店提前結(jié)束與美國戴斯酒店集團的合作
