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? ? ?買關聯房產當“包租婆”？
? ? ?根據公告，新都酒店斥資10，374.76萬元購買的房產位于惠州高爾夫球場內部，總建筑面積3，343.17平方米，占地面積2，460.60平方米。球場會所為2層建筑，為精裝修物業。
? ? ?公告稱，該物業自
? ? ?據悉，惠州高爾夫的實際控制人郭耀名亦是新都酒店第一大股東深圳市瀚明投資有限公司的實際控制人，同時，惠州怡海董事郭贊樓和郭耀名為兄弟關系，因此本次交易構成關聯交易。
? ? ?新都酒店稱，公司主營業務收入來源單一。近幾年由于深圳中心區西移及酒店自身競爭力下降，導致公司主營業務持續虧損，經營業績連年下滑。此次購買已經承接租約的物業，固定的租金收入可以增加公司營業收入總額和凈利潤，提高公司盈利能力，為公司帶來穩定的資金流入。
? ? ?一季報顯示，新都酒店今年1-3月實現營業收入1，565.86萬元，凈利潤虧損487.14萬元，公司2012年營收為6，700.97萬元，凈利潤虧損2，547.41萬元。
? ? ?未明確承租方違約責任？
? ? ?公告指出，惠州怡海聲明：其作為租賃物業的承租人，自愿放棄對上述物業所享有的優先購買權。
? ? ?有投資者疑問，為何惠州怡海不花費1.04億元購買該房產，而愿意每年至少出租金2000萬元租十年？
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? ? ?截至2012年年底，惠州怡海總資產144，784.55萬元，其中流動資產77，325.54萬元，長期股權投資57，150.00萬元，無形資產10，189.46萬元；2012年，公司實現銷售收入31，006.90萬元，凈利潤為2，316.52萬元。
? ? ?投資者亦訝異，惠州怡海全年凈利潤才2，316.52萬元，而租金首年為人民幣2000萬元，每三年遞增10%，難道其將一年賺到的凈利潤都拿出來付租金么？
? ? ?張靜對此表示，這與房地產行業確認利潤的方式有關，房企在利潤核算和利潤確認上有自己的一套會計程序，與投資者所見情況不同，要看其現金流情況更合適。
? ? ?值得注意的是，公告上寫明：“從合同條款看，未明確承租方違約責任，違約風險成本低，未來存在較大的違約風險。”那么，新都酒店為何不在合同中明確違約責任，控制違約風險？
? ? ?但董秘張靜指出，“應該是有違約責任的，合同明確指出若惠州怡海逾期未付租金達6個月，新都酒店可收回房產，亦包括相關違約金、滯納金；上述文字出自評估報告，由于各個專業機構對違約責任的強度有自己的判斷，評估師或是認為違約責任強度不夠大。任何商業行為都是有風險的，不能說任何一個經濟行為的違約責任都強大到足以制約他不敢去違約。”
? ? ?一位不愿具名的評估師指出，對“未明確承租方違約責任”的理解是，合同里主要強調必須租給承租方，而未強調承租方不租要如何補償。“由于租金高于市價，如果對方不租卻無補償，上市公司便吃虧了”，上述人士指出，租約期內以高租金計算收益，評估值就高。若租金明顯不合理或涉及利益輸送，則要謹慎，但評估師并無證據證明該合同不能執行下去，只能如此披露。“有可能大股東掏上市公司的錢，上市公司花大錢買小東西，如此損害股民的利益。”該人士表示質疑。
? ? ?今年一季度，新都酒店貨幣資金僅有880萬元，購買房產所需的10，374.76萬元將出自何處？董秘張靜表示，去年公司對外有一些財務資助在陸續回收，還有一些銀行貸款額度可以使用，資金主要出自這兩方面
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